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X12 197 — Real Estate Title Evidence

Le 197 transmet la preuve de title — title insurance policy, title commitment, abstract — d'une title company vers un lender ou un investor.

Objet

Le 197 documente la title evidence officielle nécessaire pour clore une vente ou un financement immobilier : title insurance policy emise, exceptions notées, montant couvert, effective date. Il sert de preuve archivée pour le lender et le secondary market.

Il complète le 262 (Real Estate Information Report) en portant la title insurance binding et non plus seulement le rapport d'enquête. Acquitté par 997.

Structure d'enveloppe

Le 197 voyage à l'intérieur des trois niveaux d'enveloppe X12 (ISA/IEA, GS/GE avec functional group RE, et ST/SE). Exemple didactique en 004010 :

x12 example-197.x12 
ISA*00*          *00*          *ZZ*TITLECOMPANY  *ZZ*MORTGAGELENDER*260515*1700*U*00401*000000197*0*P*>~
GS*RE*TITLECOMPANY*MORTGAGELENDER*20260515*1700*1*X*004010~
ST*197*0001~
BGN*00*TE-2026-0099*20260515~
N1*PR*XYZ TITLE INSURANCE*24*EIN-TITLE~
N1*LE*ACME MORTGAGE LENDER*24*EIN-LENDER~
REF*ZZ*PROPERTY-1234-ELM-ST~
REF*ZZ*POLICY-TI-2026-7788~
DTM*090*20260601~
AMT*FA*385000.00~
MSG*ALTA LOAN POLICY 2021~
SE*10*0001~
GE*1*1~
IEA*1*000000197~

Segments courants

  • Header — ST, BGN.
  • Title Company / Lender — N1*PR, N1*LE.
  • Property / Policy — REF*ZZ (property), REF*ZZ (policy number).
  • Effective date — DTM*090.
  • Coverage — AMT*FA (face amount), MSG (ALTA form).
  • Summary — SE.

Pièges courants

  • ALTA form versioning : la 2006 ALTA loan policy et la 2021 ALTA loan policy ont des exceptions différentes ; toujours porter la version exacte dans MSG.
  • Owner vs Loan policy : une title insurance owner policy ne couvre pas le lender — le 197 doit lister les DEUX si la transaction couvre les deux.
  • Endorsements : les ALTA endorsements (8.1, 9, 22-06, etc.) sont des add-ons critiques ; les omettre rend la couverture insuffisante pour le secondary market.

Transactions liées

Documentation

Le code 197 et le nom Real Estate Title Evidence sont publics et listés sur x12.org/products/transaction-sets. La structure complète des loops, qualifiers et code-lists est distribuée par DISA via les Implementation Guides (TR3) propriétaires. ediverse.io ne couvre que les concepts publics, l'enveloppe et des exemples didactiques.